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中指调查 1000房产经纪人告诉你疫情下行业百万军团的生存之战!

汕头资讯中心 资讯 发布时间:2020.02.19 12:40:07
浏览:619

为了评估疫情对存量市场的影响,中指研究院特邀请全国近百城、超过1000名房产经纪人参与调研,形成了《中指调查 | 1000房产经纪人调研报告:疫情下的行业现状与市场预期》。本报告将超过1000名经纪人相关意见进行系统汇总,总结形成预判行业发展的以下观点,供行业和社会各界参考。


核心观点

◆ 住宅经纪市场

  • 超半数受访者认为疫情对房产经纪行业影响极大,从成交看,超6成经纪人认为一季度市场交易量将下滑超过50%

  • 近7成经纪人认为疫情下买卖双方均不着急成交,即使在疫情结束后的假设下,仍有4成的经纪人认为买卖双方也不着急成交,市场交易情绪需要一定的周期进行自我修复

  • 疫情下7成经纪人预期交易带看减少5成以上、成交难度加大,导致超一半经纪人预期一季度收入减少50%以上,超7成经纪人表示在无成交状态下撑不过6个月,近4成撑不过3个月

  • 超8成受访者认为疫情警戒解除后3个月内带看量能恢复到正常水平,近5成受访者认为疫情后供需将同步增加


◆ 商办经纪市场

  • 疫情影响下的商办租售市场现状:近4成经纪人业务仍处停歇状态,超一半经纪人认为挂牌量、询盘量不同程度减少,供需整体低迷;5成左右经纪人认为疫情期续租的商办物业租金出现了下跌、到期合同续约比例同比下降,超6成经纪人认为疫情期出现了提前退租现象

  • 疫情影响下的商办租售市场预期超5成经纪人认为相较住宅,商办租售市场受此次疫情影响程度更深、周期更长。一季度乃至全年将呈现量降价跌态势,超5成经纪人认为自己一季度能达成的交易将同比减少(其中三成认为减少30%以上),超4成经纪人认为租售价格下跌将超过10%。超4成经纪人认为未来一年商办空置率将进一步上升,且当前续约率下降、退租率上升、扩租意向弱等现象进一步映射后期空置率将提升。超四成商办经纪人预期今年一季度收入较去年同期明显减少,信心不足之下,仅半数明确表示将继续从事商办经纪业务,超过1成经纪人考虑离职或转做住宅经纪业务

  • 疫情影响下的商办市场投资建议:城市选择上,超半数经纪人认为一线城市仍然是好的投资选择,超八成经纪人不会选择投资三四线城市商办物业;时间节点上,超过四成商铺经纪人选择一二季度进行投资,而有超过四成写字楼经纪人则会选择在二三季度进行投资,写字楼投资机会点相比商铺后延一个季度


◆ 希望得到的支持

  • 疫情下,7成经纪公司预计2020年经营收入将下滑,其中近2成认为会下滑超过30%,现金流承压和成本支出将是发展面临的主要困境,超半数住宅经纪人希望政策适当放宽购房资格、降低贷款利率活跃住宅存量市场,同样有超半数商办经纪人认为商家及中小微企业需要获得租金补贴、税收优惠等支持,从而降低行业风险,活跃商办存量市场


受访者基本情况


本次参与调研的1000名经纪人工作地点覆盖近100个国内各线城市。受访人群中男性占比74%女性占比26%。参与调研的人群中普通房产经纪人占比达到77%,其他为门店管理者公司管理层,均具有行业从业经验。同时,参与调研的人群涵盖不同规模的经纪公司,调查结果更具代表性。


01

住宅经纪市场疫情影响分析


超半数受访者认为疫情对房产经纪行业影响极大,一季度市场交易量预期将出现明显下滑

1、8成受访者认为疫情对房产经纪行业影响明显,小型经纪公司感触更深


2020年春节,新型冠状病毒肺炎在全国蔓延,宅在家中成为这个假期的主旋律,而依赖线下带看促成交易的房产经纪行业同样受到全面影响。


本次调查结果显示,80%的受访者认为此次疫情对房产经纪行业影响明显(影响较大+影响极大),超半数的受访者认为影响极大,从一线普通房产经纪人到门店管理者再到公司的管理层,均深刻感受到了此次疫情对房产经纪行业的强烈影响,并且作为公司管理层,需要全面考虑整个公司的运营,因此感受相对更深刻,认为影响极大的比例在三类受访者中比例最高。


从不同公司规模的受访者来看,小型经纪公司由于规模受限,抗风险能力相对更弱,受到此次疫情的冲击更明显,近9成城市小型经纪公司的受访者认为影响明显,并且超6成认为影响极大。


2、疫情对购房者的积极性打击严重,且供需呈现双低迷 


疫情爆发对购房者的积极性打击严重,78%的经纪人表示近半个月询盘量较往年同期出现下滑,并且超半数经纪人认为下滑50%以上。半数经纪人认为挂牌量出现下滑,其中28%的经纪人认为二手房挂牌量明显减少。二手房市场供需低迷将使置换链条失去平衡,直接影响的是后期新房改善性需求的释放。


3、复工并未对供需双方形成有效刺激,预计一季度市场交易量将出现明显下滑


2月10日各城市陆续分批复工,而复工对挂牌量和询盘量促进影响不明显,分别有超过40%的经纪人认为挂牌量和询盘量没有变化,另外超过30%的经纪人认为较复工前一周挂牌量和询盘量仍在下滑。


受疫情影响,超9成经纪人认为一季度房产交易量同比将出现减少,并且超6成经纪人认为减少幅度将会超过50%,且疫情对小型经纪公司冲击更严重。


疫情笼罩下,买卖双方均延迟各自需求,预计疫情结束后将逐步恢复

疫情下,买卖双方均持谨慎的心态,延迟了各自的需求,接近7成的受访者认为目前“买卖双方均不着急成交”。另外有20%的受访者认为目前买卖双方处于急卖不急买的状态。


对于疫情后买卖双方心态,从受访者的预期来看,买卖双方依然以稳为主,不过相比当前将会有明显改善,受访者占比下降到40(下降近30%),并且有27%的受访者预计疫情后将会出现买卖双方均会着急成交的现象,疫情结束后有望迎来一波交易小高潮,也将助推新房改善需求的释放。


疫情爆发以来,各行各业均受到明显的影响,除了涉及到国计民生及疫情防护的企业之外其他行业基本处于停摆的状态,在当前经济突然减速的情况下,个人的收入会受到明显的影响。从受访者的反馈来看,个人收入受到疫情的负面影响也成为买方延迟购房的首要因素(有6成受访者提及)。同时疫情影响下,线下看房几乎不可能,这也成为导致业主延迟购房的第二位因素(有55%的受访者提及)。除此之外,疫情笼罩下市场的不明朗也抑制了买方的购房需求。


与买方延迟购房相呼应,卖方因为不明朗的市场前景和线下看房的减少而暂停出售。具体来看,近6成的受访者认为卖方因为疫情影响下市场前景不明朗而暂停出售,43%的受访者提及卖方因看房的减少而暂停出售。


另外需要注意的是有42%的受访者认为存在卖方急需用钱而降价出售的可能性,疫情影响下,未来二手房市场的房价可能会出现一定程度的波动。


受疫情带来的交易带看、成交难度加大,导致经纪人预期收入将明显减少,超7成经纪人支撑不过6个月

1、经纪人作业受到疫情全面影响 


调查结果显示,仅2%的经纪人认为基本没有任何影响,交易带看、成交难度加大,进而导致经纪人收入明显减少是经纪人受疫情影响的最主要表现。疫情爆发以来,超9成的经纪人表示带看量同比出现下滑,并且有73%的经纪人认为减少了50%以上。随着带看量的下滑,买卖双方的成交也变得日益艰难,超8成经纪人表示自疫情以来无成交。 


由于底薪在经纪人薪资中占比低(无底薪占比达36%),而疫情下带看量和成交量的低迷使得经纪人对一季度的收入情况比较悲观,近9成经纪人预期同比会减少,并且超过一半以上的经纪人预期会减少50%以上。


2、受疫情带来的带看、成交的困难,超过7成的经纪人表示无成交的状态下支撑不过6个月,管理层对于经纪人的离职潮更加悲观 


调查结果显示,目前57%的经纪人已在工作地,但是受疫情影响仍有43%的经纪人未能返回工作地。接近6成的经纪人已经复工,但仅有10%的经纪人表示已线下复工,同时有4成的经纪人目前业务仍处于停歇状态。 


超7成的经纪人表示在无成交的状态下撑不过6个月,并且有27%的经纪人表示撑不过3个月。而管理层对于经纪人的离职潮更加悲观,超9成的管理层认为经纪人在无成交的状态下撑不过6个月,并且有70%的管理层认为撑不过3个月。


超8成受访者认为3个月内带看量能恢复到正常水平,近5成受访者认为疫情后供求将同步增加


对于疫情结束后的市场恢复情况,多数经纪人还是比较乐观的。调查结果显示,85%经纪人预计疫情警戒解除后3个月内带看量会恢复到正常水平,其中近6成经纪人预计疫情警戒解除后2个月内能消除疫情带来的负面影响。


对于疫情警戒解除后的房产经纪市场,47%的受访者认为疫情过后挂牌和需求将会同步增加,市场将会恢复,不过需要引起注意的是,有26%的受访者认为挂牌将会增加,但需求可能存在滞后性,进一步导致价格承压。而小型经纪公司对疫情后的市场则相对不那么乐观,超过半数受访者认为即使警戒解除,需求也将会减少,市场仍会持续低迷。


02

商办经纪市场疫情影响分析


疫情下的商办租售市场现状:供需低迷,各类投资者缺乏热情;续租物业租金出现下跌,到期合同续约比例同比下降,提前退租现象明显

1、超过一半的商办经纪人认为疫情出现后挂牌量减少,52%的经纪人认为客户询盘量在疫情出现后不同程度减少,其中有24%的经纪人认为客户询盘量较疫情前腰斩 


商办租售市场受到疫情影响持续低迷。调查结果显示,超过一半的商办经纪人认为疫情出现后挂牌量减少,52%的经纪人认为客户询盘量在疫情出现后有不同程度减少,其中有24%的经纪人认为其客户询盘量较疫情前腰斩。


此外,从商办经纪人的工作状态来看,目前仍然有近4成仍处于业务停歇状态,进一步抑制了商办市场的活跃度,短期内商办市场也很难有起色。


2、5成左右的经纪人认为疫情期续租的商办物业租金出现了下跌,5成经纪人认为到期合同续约比例同比下降,超6成经纪人认为疫情期出现了提前退租现象


关于物业续租租金,有44%商铺经纪人认为出现了下跌,而这一比例在写字楼经纪人看来更高,达到了54%。关于到期续签方面,5成经纪人认为到期合同续约比例同比下降,其中超3成经纪人认为续签比例同比明显下降。


关于退租情况,目前从调查的情况来看,经纪人能了解到的范围内无论是商铺还是写字楼均已出现了退租现象,需要业主方在后期引起重视。


疫情下的经纪人市场预期:商办租售市场受此次疫情影响程度更深、周期更长,一季度乃至全年将呈现量降价(租金)跌态势,空置率将进一步上升,商办经纪人收入也将随之受到影响,在不确定之下,仅半数明确表示将继续从事商办经纪业务,总体来看商办经纪人对未来的市场信心略显不足


1、超五成受访经纪人认为此次疫情对商办租售市场影响程度高于住宅租售市场 


相比住宅市场需求更为刚性,写字楼和商铺市场受此次疫情影响程度更深、周期更长。调查结果显示,写字楼和商铺受访经纪人均有超五成认为相比住宅市场,写字楼和商铺市场受疫情影响程度更深、周期更长。


写字楼和商铺属于人口高密度聚集区且流动性大,疫情更不好防控,而且商办市场与宏观经济发展紧密相关,疫情影响下中小微企业举步维艰、商铺停业周期拉长,由此看来写字楼和商铺市场要恢复到疫情前的正常运转状态,相比住宅市场而言需要更多时间。


2、目前商办市场整体呈现供过于求特征,在疫情影响叠加下,商办市场或将受到更大冲击 


目前,无论是写字楼市场还是商铺市场都存在供过于求现象,写字楼供过于求态势更加明显,更容易受到冲击。调查结果显示,写字楼物业方面,超六成的受访经纪人表示其所在城市写字楼供过于求,仅有8%认为供不应求。商铺物业方面,有近五成的受访经纪人表示其所在城市商铺供过于求,仅有11%认为供不应求。


3、一季度乃至2020年全年商办租售市场整体将呈现量降价(租金)跌态势 


对于今年一季度以及2020年全年商办的租售面积变化情况,受访经纪人普遍较为悲观,一季度悲观情绪更明显,写字楼的悲观情绪较商铺更明显。调查结果现实,超六成受访写字楼经纪人认为自己一季度能达成的租/售面积同比减少,其中三成认为减少30%以上;超五成受访商铺经纪人认为自己一季度能达成的租/售面积同比减少,其中也有三成认为减少会在30%以上。从全年预判来看,写字楼和商铺均有五成左右受访经纪人认为自己能达成的租/售面积同比会减少,其中认为减少30%以上的占比更高。


和对租/售面积变化预判情况相符,受访经纪人对商办租/售价格的预判也偏悲观,认为会下跌的占比更高,写字楼跌幅或将更大。调查结果显示,超六成受访写字楼经纪人认为未来一年办公楼租/售价格将下跌,其中超四成受访的写字楼经纪人认为跌幅可能在10%以上。超四成受访商铺经纪人认为未来一年商铺租/售价格将下跌,其中近三成受访商铺经纪人认为跌幅可能在10%以上。虽然有更多受访者认为写字楼和商铺未来一年租/售价格会下跌,但从预计下跌的人数和对下跌幅度的预判来看,商铺租/售价格预判较写字楼更趋乐观。


4、五成以上受访者预判未来一年商办空置率将进一步上升,且当前续约率下降、退租率上升现象进一步映射后期空置率将提升 


对于未来一年写字楼/商铺的空置情况,多数经纪人还是比较悲观的。调查结果显示,写字楼和商铺均有超半数经纪人预期未来一年空置率将上升,且其中预计上升超过20%的占比最高,写字楼空置预期更偏悲观,超三成经纪人预计空置率上升超过20%。认为空置率会下降的仅约占一成。


从续租、退租的情况来看也印证了空置率在未来可能加剧。调查结果显示,受访的写字楼和商铺经纪人均有四成以上表示,合同到期后续租比例较以往相应月份下降。


写字楼物业方面,41%的受访者表示续租比例明显下降或略有下降;商铺物业方面,51%的受访者表示续租比例明显下降或略有下降,其中表示明显下降的占比达31%。此外,受访的写字楼和商铺经纪人均有超六成表示出现了退租情况。


5、仅有7%的经纪人认为2020年写字楼客户有扩租意向,最有可能扩租的主要是因居家受益的行业,例如在线教育、医疗健康等 


有49%的受访写字楼经纪人表示租户在2020年并无扩租计划,44%的受访经纪人表示对于2020年是否扩租暂不明确,仅有7%受访者认为租户会在2020年进行扩租,可见疫情对于企业写字楼需求影响之大。我们认为,由于疫情的影响,企业有可能在2020年将会采取更加节约化的办公模式,出现大面积办公需求扩张的可能性较小。 


此外,受访者普遍认为,部分受疫情影响较小反而存在被动式受益的企业,会选择在2020年进行扩租,其中认为在线教育、医药健康在2020年最有可能扩租的受访经纪人均为21%,学校延迟开学,在线教育则成为目前授课的主要方式,随着口罩、酒精、消毒液的脱销,医药健康在目前是效益最好的行业之一。其次,认为电商会扩租的占比19%、认为网络游戏会扩租的占比13%,占比最少的是房地产行业,为4%。由此可见,2020年最有可能扩租的行业均以线上运营的租户为主,占比超六成。


6、经纪人个人收入减少明显,只能坚持半年,仅有55%的受访者将继续从事商铺经纪业务,52%将继续从事写字楼经纪业务,7%的受访者明确表示将离开经纪人市场,总体来看商办经纪人对未来的市场信心略显不足 


超四成商办经纪人预期今年一季度收入较去年同期出现明显减少。其中,从事写字楼业务的经纪人有44%预期收入较同期明显减少,从事商铺业务的经纪人有43%预期收入较同期明显减少。仅有15%左右的经纪人预期收入较同期有所增加,其中从事写字楼业务的经纪人预期收入明显增加的占8%,略有增加的占9%,而从事商铺业务的经纪人预期收入明显增加的占9%,略有增加的占6%。


整体来看,经纪人的收入主要靠物业的成交来获取相应报酬,由于疫情的影响,经纪人收入受到不同程度的影响。未来随着疫情的持续发展,部分经纪人会长期出现无成交物业的情况。从调查问卷来看,近三成的经纪人表示在无成交物业的情况下,仅能够维持1~3个月,近六成经纪人表示在无成交物业的情况下仅能够维持1~6个月。


随着疫情的不断蔓延,商办物业经纪业务持续萎缩,经纪人收入受到不同程度的影响,而这对于从事商办物业交易的经纪人来说,其未来工作信心也受到不同程度的影响。调查结果显示,仅有半数经纪人表示会继续从事本职业务。从经纪人转行情况来看,仅有5%经纪人表示会转行住宅经纪业务,从事写字楼业务的经纪人有13%的将转行从事商铺经纪业务,而从事商铺业务的经纪人有7%的有意转行从事写字楼业务。可见,相对写字楼业务来说,当前情况经纪人更倾向于商铺经纪业务。


疫情下的商办投资建议:城市选择上,一线城市仍然是好的投资选择,谨慎投资三四线城市商办物业;时间节点上,二季度整体可以作为投资较好的入手时机,写字楼可以适当后延一个季度再入手


商铺和写字楼是个人、企业投资的重要标的,在经历了重大疫情后,由于供需的变化,对商办物业的估值会发生同步变化。价格的变化、需求的变化也将改变消费者的投资策略。那么2020年商办物业整体的投资策略应如何把握?


调查结果显示,在投资时点方面,当我们向经纪人问及“如果您自己要投资商铺/办公,在考虑了疫情影响后,2020年您会选择以下哪个时点买入?”时,受访者整体认为二季度是最好的投资时点,其中商铺投资时点在一、二季度均可,办公投资时点有所延后,在二、三季度均可。


在城市选择方面,无论投资商铺还是写字楼,均有超过半数的经纪人认为倾向于选择一线,一线城市仍然是最好的投资区域,特别是在整体宏观经济承压的过程中,一线城市仍然是最好的投资区域,一线城市商办物业的抗跌性更强,企稳反弹的可能性更大。值得注意的是,大部分经纪人都认为要谨慎投资三四线城市商办物业。


整体来看,我们认为商办市场短期影响显著,长期维持稳定。疫情深度影响中小企业发展和大众消费,从而影响商办市场。零售业是受疫情影响最深、最直接的领域之一。相较于商业,企业对于写字楼的租赁需求在短期内势必会更加谨慎,同时居家办公的兴起,一定程度上造成企业扩租和换租需求减少。


从中指商办数据看,目前大部分一、二线城市的写字楼空置率水平2019年一直处于攀升状态,疫情的发展无疑会加重对写字楼租赁市场的影响,短期内将延续供过于求的租户市场现状,预计空置率走高、租金下行的压力增大。但从长期来看,我们还是乐观预期随着疫情警戒的解除,负面影响会逐步消退,并迎来社会消费的 V 形增长,商办虽然短期受疫情影响需求有所放缓,但长期需求仍将存在。


03

希望得到的支持


7成经纪公司预计2020年经营收入将下滑,现金流承压和成本支出将是发展面临的主要困境,需要政策面的进一步宽松活跃存量市场


1、疫情下,经纪公司管理层对2020年经营收入情况并不乐观 


疫情影响下导致房产经纪市场的低迷,让多数经纪公司管理层对2020年的经营收入预期较为悲观。7成受访管理层认为公司2020年经营收入相比2019年将会出现下降,其中有22%的管理层受访者认为下降幅度将会在30%~50%之间。2020年初的这场疫情给房产经纪公司的新一年带来了一丝阴影。


2、成本支出与现金流承压是房产经纪公司发展面临的主要困境,4成经纪公司当前资金撑不过3个月 


从受访管理层的反馈来看,人工成本的刚性支出压力大是经纪公司疫情下发展面临的最大考验,53%的受访者提及成本支出问题,在交易量下降的情况下,员工的固定工资支出成本将会是对房产经纪公司的一大考验。除此之外,有一半的受访者提及了现金流压力大的问题。对于本次突然爆发的疫情,多数房产经纪公司的现金流储备并不充裕,近7成受访者认为当前的资金撑不过半年,并且有41%的受访者认为撑不过3个月。


3、缩减投入与开拓其他渠道的收入是房产经纪公司应对疫情期困境的主要手段 


面对疫情爆发引起的经营收入可能出现的下滑,房产经纪公司首选减少不必要的投入,在当前供需双低迷的情况下,45%的受访者提及要减少广告投入。另外有43%的受访者提及要调整经纪人的薪资结构,比方说适当降低固定底薪的比例,提高提成点,进而也可以减少员工工资的固定成本支出。在节流的同时,房产经纪公司也在开源,有43%的受访者提及将提高其他业务线的比重,比方说提高新房市场的份额,多渠道创收弥补二手房市场可能出现的收入下滑。


4、面对疫情带来的影响,多数经纪公司管理层希望能够通过限购、限贷的松绑、租金补贴、税收优惠等政策活跃市场以帮助企业平稳度过疫情期 


从住宅市场的角度来看,疫情影响之下二手房市场供需低迷将使置换链条失去平衡,直接影响的是后期新房改善性需求的释放,特别是在大城市住房置换的传导效应就会出现问题。疫情结束后,预计会有部分改善性需求快速入市,为了更好满足改善性需求,受访经纪人普遍认为需要在放宽购买资格、减轻购房压力等方面出台相关政策进一步活跃住宅存量市场。 


从商办市场的角度来看,受访者普遍认为租金优惠和财政补贴更为关键。此次疫情对商办市场的影响很大程度上取决于其租户的抗风险能力。中小企业现金储备少,抗风险能力差,需要更多的政策关注。


从实践情况来看,2020 年2月5 日,北京出台促中小微企业发展“16 条”措施,通过停征行政收费、减免房租、延期纳税、补贴等方式来减轻中小微企业负担,鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。


同时加大金融支持力度,适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款,不抽贷、不断贷等措施,支持相关企业战胜疫情灾害影响。此外,其他城市也开始陆续出台相关政策支持企业抵御疫情所带来的经营风险。


来源:汕头房天下


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