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17年前那场非典,中国楼市迎来拐点,那么2020年的楼市拐点呢?

汕头资讯中心 资讯 发布时间:2020.02.13 12:29:43
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一场无预料的疫情,给期待小阳春的楼市,蒙上了一层阴霾!售楼处暂停营业,开盘、促销活动叫停,二手的冻结......中国楼市一夜入冬。而更让人惶恐的,还是疫情过后,楼市的趋势,房价跌还是涨?


今天,我们以史为鉴,看下那年非典给予楼市的一些启示!


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01

同样疫情下,中国楼市发生什么反应?


同样是年底出现,从最开始的不被重视,到2月开始的爆发,Sars和新冠肺炎的时间线有些类似。


非典对楼市的产生的不利影响,也跟随这条时间线变化。以北京地区为例,在非典之前的1999年-2002年,北京房地产开发平均增幅为28%,但在非典疫情爆发后的4月和5月,北京的房地产投资增幅,直接下降到8%和12.6%。在深圳,2003年之初,深圳房价4000左右每平方,但由于靠近另一个疫情重灾区香港,深圳楼市在非典期间遭受了重创,一度出现了“负首付”。2003年7月,香港房价见底,腰斩跌到 23000元/㎡,成为过去20年来楼价的最底部.......而在广州,2003年上半年广州十区商品住宅均价为3888元/㎡,而2002年的均价为4143元/㎡,同比下降5.1%。不过,相比于香港大跌来说,广州在非典那一年,楼价调整其实不是太大,跌幅最大的楼盘也基本在15%以内。可以说,当年的非典从爆发到结束的这段时间内,楼市难逃回落的局面!但,这样的负面影响是只是短期的。为了拉动经济,财政政策的宽松随即而来,政策的扶持,加上需求的复苏,中国楼市伤后,否极泰来,开启了历史的拐点,开启了黄金时代。


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02

2003年下半年,中国楼市拐点到来,黄金年代开启!


_2003年8月,国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。文件第一条就是:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。


同年,国土资源部发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》两个文件。开始限制土地供应。同时,降低首付仅2成!


而这一系列操作,让短暂低迷的楼市从此走向一路高歌的道路。也就是这年,温州炒房团出现了,中国人第一次感受到原来买房也能赚钱!2003年9月23日,上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》,称“10万温州人在全国各地炒楼,动用民间资本约1000亿元。也就是那一年,中国住宅投资历史上首次突破万亿大关。而从2003年到2019年,虽然楼市调控政策也随即而来,但无法否认的是,中国楼市跨越了23倍的飞跃!广州楼市也从4000元的单价升到30000元的单价,涨幅715% !


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03

以史为鉴,2020年的中国楼市无需悲观!


_那以史为鉴,2020年的中国楼市会如何呢?仅从目前的情况来看,相似的是央行的相对宽松的货币政策,财政手段,和需求的预期。在近日国务院联防联控机制举行新闻发布会上,有关部门表示下次中期借贷便利操作的中标利率(MLF)和2月20号公布的新的银行间贷款利率(LPR)会较大概率下行。需求端,此次疫情后,刚需也终于明白有个房子的重要性,改善客明白有个靠谱的物业的重要性。


但毕竟如今大环境不同,城市发展不同,政策力度不同,楼市不可能复制非典后的走势。一来,经济增速不可同日而语。2003年中国正处于加入WTO之后的市场红利期,我国经济景气继续延续了2002年以来的扩张趋势,消费结构由温饱型向小康型升级,市场需求旺盛。即使是sars对当时的经济影响也仅限于第二季度,三、四季度经济复苏,GDP增速连续两个季度保持至10%高位。这一年是我国房地产市场发展较好的一年,全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元,达到10153.8亿元,同比增长30.3%。而2003年至2019年,中国 GDP总量从13.7万亿元增长到99.1万亿元,增长7倍之多,是全球经济增长的首位。我国目前正处于经济转型的关键时期,宏观经济下行压力大,2019年全年GDP增速仅为6.1%。二来,购房主力人群比重下降6.4%,居住需求不及以往2003年,中国楼市处于市场化快速推进的初期,房企井喷、人均居住面积只有15㎡,房子需求量非常大。但如今,基本解决了绝大多数人的居住问题。


2003年,中国人口总量为12.92亿人,这一数字不足13亿人。城镇化率为40.53%。以改善住、行条件为代表的新一轮消费结构升级加速启动。


到了2019年,全国人口已突破14亿人,城镇化率达到60.6%。人口自然增长率由0.62%降至0.33%,人口红利趋于消失。


从人口结构来看,2002年末和2003年末,15岁至64岁年龄结构的人群占比分别为70.3%、70.4%,到2019年,16岁至59周岁的劳动年龄人口才89640万人,占总人口的比重为64.0%。


根据CRIC调研,60岁及以上的人口基本已经没有购房需求,而20~59岁年龄段的人口恰好是市场上的购房主力,因此这一群体占比的下滑也会影响市场上的购房需求。


这意味着16年间,购房主力人群下降了6.4%。


三来,房地产规模体不是一个体量。


2019年商品房销售面积达17.2亿平方米,是2003年的5.1倍,销售金额是2003年的20倍。2003年中国房地产开发投资额达到10153.8亿元,历史上首次突破万亿元大关,而2019年,全国房地产开发投资额为132194亿元,行业规模见顶,压力也到了历史最高水位。


再者,政策背景大不相同。


从政策来看,2003年之前,房地产政策以支持房地产发展为主。尤其SARS以后行业政策倾向主要为积极支持、刺激楼市发展。


进入2020年的今天,楼市已被套上了“紧箍咒”,房地产市场正在经历最严厉的政策周期。


房地产市场政策围绕限购、限贷、限价、限售等措施的调控政策已持续了10年,对于房地产行业而言,中央政治局会议的定调:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,已然明确了行业发展的未来:在 “房住不炒”的基调下,中国的房地产企业需要打一场持久战,去杠杆是长期的工作和任务、战役。


_这些都是变化与不同!不过,对于2020年的楼市,无需太过悲观,出于“稳增长”的需求,但“让房价稳而不飞”这点,也没必要质疑。


这次的疫情有可能是新一轮发展的开始。中国房地产从2018年的下半年开始调整之后,去年虽然三四月份“小阳春”,但是大调整的趋势没有发生改变,房地产行业反而需要一次比较大的下行,预计此轮调整会随着疫情的结束而结束,疫情结束之后房地产市场会进入一个改善型和刚需型延后的小高峰,而疫情可能会完成最后一跌。之后在市场、政策、金融等各方面的配合下,中国房地产应该进入到新的一轮相当长的平稳发展期。从目前情况来看,如果疫情得不到明显的缓解,零成交的局面可能还会延续下去,当然一旦疫情得到缓解,那么市场也会快速恢复。尤其3月份或中下旬,除湖北之外,各地疫情得到有效控制后,很多地方的成交开始慢慢恢复。另外再加上金融方面适度的放水,二季度成交则会出现比较明显的恢复。在灾后经济重建的过程中,房地产作为重中之重,各地或将会有相应刺激市场的政策出台。预计这次只会出现一些相对温和、定向的政策来支持经济增长和推进结构改革,应该不会有特别直接的政策来推动房地产,但是会不会有相对放松的政策,我认为可以期待。


对于下半年走势,综合考虑到政策方面和金融方面的支持,预计会超过期望值,可能会好过原来的判断,当然从全年的角度上来讲,今年的总成交要比去年低。


目前来看还很难判断。


现在似乎还惨过2003年,因为现在交易的渠道关闭了,而2003年没有强制不能外出,相关行业也正常经营运作,买房的人还是有的。


现在只有零星交易,也是之前有去看过楼盘,了解情况的。如果完全没看过楼,单靠网络成交应该是非常少的。


如果疫情继续胶着,就会拖死一些经营不善的企业,导致行业洗牌。


当然了,如果疫情逐步转好,第二季度后应该会迎来比小阳春更好的季节,交易会迎来反弹,但价格应该不会涨了。很多开发商会有一轮新的降价,因为只有降价才能吸引更多人买房,拉升成交量。


另外,由于房地产的特殊性,一方面现在还没有看到楼盘能在网上做到大量成交的案例,除非开发商比较极端,比如一定期间内可以随时退款,成交量看似上来了,但实际是不真实的,没法落实的成交。另一方面,这段时间网上大量看房以及宣传,也可以起到客户维护的作用,对之后的看房和成交是有帮助的。


而对于购房者来说,此次疫情后,如何在下半年房企扎推卖盘找到机遇,改善客如何重新审视楼盘质素,才是应该真正操心的事。


来源:房频、普宁房产网


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